Два случая из судебной практики по вопросам недвижимости

После покупки участка с недостроенным объектом право собственности на него автоматически не возникает

В чем суть дела?

Организация приобрела в 2013 году земельный участок. На нём располагался недостроенный объект капитального строительства, готовый на 72%.

Организация объект достроила. Документы также имелись: копия сметной документации на строительство, копии технических условий на присоединение к газораспределительной сети, договор на снабжение электрической энергией, протоколы испытаний, техническое заключение. Организация подавала заявление на разрешение на строительство, но получила отказ.

Тогда она обратилась в арбитражный суд для получения права собственности на объект.

Что решил суд?

Суд первой инстанции в иске отказал. Апелляционный арбитражный суд также не согласился удовлетворить иск.

Почему?

  • Право собственности на самовольную постройку можно получить в судебном порядке. Это случаи, когда застройщик пытался получить разрешение на строительство, но ему это не удалось (Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») и, если постройка не нарушает права и интересы других лиц, не представляет угрозу жизни и здоровью людей;
  • Организация пыталась получить разрешение на строительство уже после окончания строительства, однако получила отказ. Значит, спорный объект является самостроем (ст. 222 ГК РФ);
  • Назначение построенного объекта – торговый центр. Однако застройщик не представил никаких доказательств, что данный объект соответствует необходимым условиям и требованиям, не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан.

Вывод: приобретение земельного участка с недостроенным объектом капитального строительства не позволяет автоматически получить право собственности на объект недвижимости. Владелец участка должен выполнить все предписанные законом требования для того, чтобы получить право собственности на объект.

Источник: Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2015 г. по делу N А82-13170/2014.

 

Здание и участок, на котором оно расположено, могут принадлежать разным собственникам

В чем суть дела?

Организация является собственником земельного участка по договору купли-продажи, об этом имеется свидетельство о регистрации права. На участке расположено здание, которое является госимуществом (право собственности на него было получено в судебном порядке).

Здание это является складом, и находится оно в неудовлетворительном состоянии. Организация подала в арбитражный суд иск о том, чтобы признать право собственности на здание недействительным, так как она не может его использовать, а значит, полностью реализовать свое право на владение участком.

Что решили суды?

Суд первой инстанции частично удовлетворил иск. Почему?

  • Право собственности на участок было зарегистрировано раньше, чем право собственности на склад (п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
  • Регистрация права собственности на склад была произведена в нарушение законных прав и интересов истца.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции. По мнению судей, право собственности на здание получено на законных основаниях (ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

Арбитражный суд оставил в силе решение апелляционной инстанции, указав, что:

  • Спорный объект недвижимости был предоставлен в муниципальную собственность в порядке безвозмездной передачи из федеральной собственности в собственность субъекта РФ;
  • Требование организации о признании данного права незаконным не имеет основания;
  • Организация (истец) не смог привести доказательств того, каким образом данный объект мешает ему использовать участок земли.

Вывод: отменить право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке другого собственника, нельзя только на основании того, что этот объект мешает владельцу участка.

Источник: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2015 N Ф07-4690/2015 по делу N А21-4068/2014.