Ипотека-2016: что нового

Какие изменения, касающиеся ипотечного кредитования, вступили в силу в 2016 году? Рассмотрим самые важные из них.

О нотариальном удостоверении сделок

В 2016 году вступил в силу закон об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок по отчуждению недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Даже если все собственники являются участниками сделки (Федеральный закон от 02.06.2016 N172-ФЗ).

Стоимость услуги нотариуса складывается из установленного процента от продажи недвижимости, тарифа и сопутствующих расходов.

Платить за выход на сделку приходится больше, да и времени уходит немало:

  • Обратиться можно не к каждому нотариусу, а только к территориально закрепленному (по адресу недвижимости);
  • Банк и нотариус должен согласовать форму договора, чтобы учесть пожелания банка, продавца и покупателя (это займет несколько дней);
  • Потребуются дополнительные расходы – около 25 тыс. рублей.

О максимальном размере неустойки

В июне 2016 года Госдума приняла закон, который ограничивает максимальный размер неустоек по ипотечным договорам, если условия договора будут нарушены.

Размер неустойки по ипотечному договору не должен превышать ключевую ставку, установленную ЦБ России на день заключения кредитного договора.

Если проценты по кредитному договору не начисляются, то размер неустойки не должен превышать 0,6 % от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения условий договора.

Раньше банки сами устанавливали размер неустойки, что приводило к большим задолженностям людей, попавших в трудную ситуацию. Зачастую они должны были выплатить банку суммы, размер которых превышал изначальный кредит и проценты по нему.

О налоге на продажу

С 1 января 2016 года изменилось налогообложение доходов физических лиц от продажи недвижимости. Теперь продажу не облагают налогом, если гражданин владеет ею минимум 5 лет (раньше срок был 3 года). Это правило касается только недвижимости, приобретенной с 1 января 2016 года.

Исключение составляет имущество, полученное в наследство, по договору дарения от ближайших родственников, в результате передачи имущества плательщику по ренте или по договору пожизненного содержания с иждивением. В этом случае срок владения, по истечению которого не нужно платить налог с продажи, остался прежний - 3 года.

К чему привело это изменение?

  • Многие продавцы не хотят платить налог с продажи, поэтому будут ждать, когда пройдёт установленный срок. Или попросят покупателя дополнительно к стоимости квартиры уплатить сумму налога;
  • Если речь о квартире в новостройке, то время ожидания будет еще больше: должно пройти 5 лет с момента регистрации права;
  • Сейчас невозможно избежать налога, «занизив» стоимость недвижимости в договоре купли-продажи.

В 2016 году за основу исчисления налога берётся договорная цена или кадастровая стоимость объекта (с понижающим коэффициентом). Это зависит от того, какая цена выше:

  • Если стоимость по договору больше кадастровой, но налог составит 13 % от стоимости за минусом 1 000 000 рублей (налоговый вычет) или за минусом расходов по предыдущей сделке - на выбор продавца.
  • Если в договоре указана стоимость имущества меньше, чем стоимость по кадастровой выписке, то налог рассчитают от кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Налог составит 13 % за минусом 1 000 000 рублей (налоговый вычет) или за минусом расходов по предыдущей сделке на выбор продавца.

Налог рассчитывается, по сути, от 70 % кадастровой стоимости объекта. При этом есть возможность использовать сумму налогового вычета (1 000 000 рублей) или вычесть предыдущие расходы. В связи с этим, в договоре купли-продажи нет смысла указывать стоимость квартиры меньше, чем 70 % кадастровой стоимости.